Livret d'accueil pour location saisonnière à Biarritz

Ce que la loi impose à Biarritz

Le numéro d’enregistrement

Oui. Biarritz est en zone tendue : la déclaration de meublé de tourisme donne lieu à un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, obligatoire dès la première nuit louée et à faire figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel). La Communauté d'agglomération Pays Basque rappelle qu'il « doit obligatoirement figurer sur votre annonce en ligne » et que les plateformes doivent retirer les annonces qui en sont dépourvues. Point important, vérifié : Biarritz, Bayonne et Anglet instruisent elles-mêmes leurs déclarations, tandis que les 21 autres communes de la zone tendue passent par l'agglomération. Vous vous adressez donc directement à la Ville de Biarritz, dont le service taxe de séjour répond à taxedesejour@biarritz.fr ou au 05 59 41 54 26. Nous n'avons pas identifié de téléservice de déclaration entièrement en ligne propre à Biarritz : le portail mt.e-permis.fr que la Ville met en avant concerne les demandes de changement d'usage, pas la déclaration elle-même. Attention à une confusion fréquente : le téléservice national d'enregistrement prévu par la loi du 19 novembre 2024 n'est pas ouvert à ce jour, la démarche reste communale. Faites confirmer le support exact de la déclaration (formulaire Cerfa à déposer en mairie ou autre) auprès de la mairie de Biarritz avant de déposer votre dossier.

Le changement d’usage

Oui, avec compensation — c'est le point le plus lourd à Biarritz, et il est confirmé par la Ville. Le règlement est entré en vigueur le 1er mars 2023 : louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale exige une autorisation préalable de changement d'usage, à déposer sur la plateforme mt.e-permis.fr (téléservice parfois indisponible : le règlement publié sur biarritz.fr reste la référence). La compensation impose de transformer en logement un local qui ne l'est pas (bureau, commerce), d'une surface au moins équivalente et situé dans la même commune, ou d'acquérir des droits de commercialité. La Ville exige aussi un DPE classé entre A et E au dépôt de la demande. Deux régimes échappent à la compensation : la location dite mixte, qui combine une location étudiante de 9 mois et 3 mois de meublé de tourisme, autorisée pour un an renouvelable et à déposer avant le 1er mars ; et le meublé intégré à l'enveloppe bâtie de la résidence principale du demandeur, autorisé pour deux ans dans la limite d'un logement par propriétaire. Nous n'avons trouvé aucun quota chiffré d'autorisations à Biarritz : c'est le mécanisme de compensation, et non un plafond numérique, qui régule l'offre. Service urbanisme : 05 59 41 54 27. Louer sans cette autorisation expose à une amende civile très lourde, dont le plafond a été relevé par la loi de novembre 2024 : faites-vous préciser le montant en vigueur par la mairie de Biarritz plutôt que de vous fier à un chiffre lu en ligne.

Le plafond de nuitées

120 jours par année civile pour une résidence principale, et non 90. Nous l'avons vérifié sur deux sources officielles. La page de la Ville de Biarritz consacrée au changement d'usage écrit noir sur blanc : « Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d'usage. » La Communauté d'agglomération Pays Basque écrit de son côté : « A défaut de délibération communale motivée, la limite de 120 jours/an est applicable. » Nous devons être francs sur un désaccord : plusieurs sites spécialisés affirment que Biarritz aurait abaissé ce plafond à 90 jours au titre de la loi du 19 novembre 2024, qui permet effectivement à une commune de descendre jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Nous n'avons trouvé aucune délibération du conseil municipal de Biarritz confirmant cet abaissement, et les deux sources publiques officielles disent 120. Ne vous fiez pas à cette page pour arbitrer : appelez la mairie de Biarritz et faites-vous confirmer le chiffre en vigueur pour l'année en cours avant d'ouvrir votre calendrier. Dépasser le plafond fait sortir votre logement du régime de la résidence principale et vous ramène au changement d'usage sans autorisation, avec les sanctions qui vont avec.

La taxe de séjour

Biarritz perçoit sa propre taxe de séjour, au réel, et non celle de l'agglomération. Vous déclarez et reversez trimestriellement sur https://taxe.3douest.com/biarritz.php. Attention, les deux sources officielles divergent sur l'échéance : la page de la Ville indique les 10 avril, 10 juillet, 10 octobre et 10 janvier, la plateforme de télédéclaration indique le 15 — retenez le 10, vous serez dans les clous dans les deux cas. Le document officiel des tarifs précise qu'« aux tarifs communaux s'ajoutent une surtaxe départementale de 10 % et une surtaxe régionale de 34 % pour le financement du Grand Projet ferroviaire du Sud-Ouest », soit 44 % de majoration. Barème vérifié au 1er janvier 2026, par personne et par nuitée, taxes additionnelles comprises : palaces 7,06 € ; meublés de tourisme 5 étoiles 5,18 € ; 4 étoiles 3,74 € ; 3 étoiles 2,45 € ; 2 étoiles 1,44 € ; 1 étoile, chambres d'hôtes et auberges collectives 1,15 € ; campings 3 à 5 étoiles et aires de camping-cars 0,86 € ; campings 1 et 2 étoiles et ports de plaisance 0,29 €. Pour tout hébergement en attente de classement ou sans classement — le cas de la majorité des annonces — le tarif est de 5 % du prix hors taxes de la nuitée par occupant, majoré de 44 %, dans la limite d'un plafond de 4,90 € hors taxes, soit 7,06 € taxes additionnelles comprises. Deux repères de calcul utiles : le plafond est atteint dès environ 98 € HT par nuit et par occupant, et un classement 3 étoiles (2,45 € TTC, soit 1,70 € HT) devient moins cher que les 5 % dès environ 34 € HT par nuit et par occupant. Faire classer votre meublé allège donc la note de vos voyageurs beaucoup plus tôt qu'on ne le croit. Les exonérations légales s'appliquent (mineurs, travailleurs saisonniers employés dans la commune, personnes en hébergement d'urgence ou relogement temporaire) : faites-en confirmer la liste à jour par le service taxe de séjour.

Vérifié le 17 août 2026. Une délibération municipale peut modifier ces règles sans préavis : confirmez auprès de la mairie de Biarritz avant d’engager quoi que ce soit.

Louer à Biarritz

Ce que votre livret d’accueil doit dire ici

• Expliquez les marées avant de parler des plages. La Côte des Basques disparaît quasi entièrement à marée haute : un voyageur qui y descend au mauvais moment se retrouve sans plage et avec un escalier à remonter. Mettez dans le livret le lien vers les horaires de marée de Biarritz et une règle simple : Côte des Basques à marée descendante, Grande Plage praticable à toute heure, et le Port-Vieux — la petite anse abritée entre les deux — à recommander avec de jeunes enfants ou pour une première baignade.
• Écrivez un vrai paragraphe sur les baïnes et les drapeaux. La côte basque et landaise est réputée pour ces cuvettes de sable qui se vident en courant vers le large, et c'est la principale cause de noyade ici. Indiquez la consigne officielle : se baigner uniquement entre les drapeaux et pendant les heures de surveillance, et si l'on est emporté, ne pas nager contre le courant mais lever le bras et se laisser porter. Précisez que les postes de secours ne sont pas ouverts toute l'année, donnez les périodes et horaires de surveillance de l'année en cours, et le 112. C'est la page la plus utile de votre livret.
• Détaillez le stationnement zone par zone, pas en une ligne. Biarritz applique un stationnement payant par zones de couleur, plus contraignant en centre-ville et près des plages qu'en périphérie. Ne recopiez pas un tableau trouvé en ligne : relevez sur l'horodateur le plus proche la couleur de la zone devant votre logement, son tarif et ses plages horaires, et écrivez-les tels quels. Donnez ensuite les échappatoires — les parkings-relais gratuits d'Iraty et d'Aguiléra, reliés au centre par le réseau Txik Txak — en précisant la période de fonctionnement et la fréquence de la navette pour l'année en cours, car elles varient selon la saison. Un voyageur qui découvre la fourrière le premier jour ne l'oublie pas dans son commentaire.
• Anticipez l'arrivée depuis la gare et l'aéroport. La gare de Biarritz-La Négresse est à environ 3 km du centre et des plages, ce qui surprend systématiquement les voyageurs arrivés en train : donnez le numéro de la ligne Txik Txak qui dessert votre quartier, le nom de l'arrêt le plus proche de chez vous, le temps de trajet réel et la fréquence en haute et basse saison, dimanche compris. Ajoutez le trajet depuis l'aéroport de Biarritz-Pays Basque, tout proche mais mal desservi tard le soir, et un numéro de taxi local qui décroche vraiment.
• Faites des Halles votre pièce maîtresse plutôt qu'une liste de restaurants. Le marché couvert de Biarritz ouvre tous les matins et c'est le premier réflexe à donner : horaires exacts, jours d'affluence, l'accès en voiture le plus simple depuis chez vous, et deux ou trois producteurs que vous connaissez vraiment. Ajoutez les spécialités qu'un visiteur ne saura pas nommer — piment d'Espelette, jambon de Bayonne, gâteau basque, fromage de brebis Ossau-Iraty, ttoro, axoa — avec un mot sur ce que c'est. C'est ce qui distingue un livret local d'un copier-coller.
• Calez le livret sur le calendrier événementiel de l'année en cours et prévenez du bruit. Un séjour pendant les Fêtes de Bayonne, Wheels and Waves ou le Biarritz Piano Festival ne se vit pas comme une semaine ordinaire : circulation filtrée, stationnement saturé, nuits animées, transports renforcés. Les dates bougent chaque année, alors datez cette page et mettez-la à jour. Prévenez honnêtement du niveau sonore selon votre quartier et donnez l'alternative de transport. Mieux vaut le dire avant que de le lire après.
• Équipez la page surf de détails que seul un local connaît. Précisez les spots selon le niveau et la houle — la Côte des Basques pour apprendre, la Grande Plage et Marbella plus exigeantes selon les jours —, les écoles de surf les plus proches de chez vous, et les règles de la maison : où rincer la combinaison, où la faire sécher sans l'accrocher au balcon côté rue, où ranger les planches. Rappelez que zones de baignade et zones de surf sont séparées pendant la saison de surveillance, ce que beaucoup de débutants ignorent, et que la meilleure houle est en automne, pas en août.
• Traitez le tri, le sable et le voisinage comme un sujet local. Donnez les jours de collecte réels de votre rue et l'emplacement précis des points d'apport volontaire, qui ne sont pas évidents dans les rues étroites du Port-Vieux ou de la Côte des Basques. Ajoutez une consigne sur le sable : rinçage avant de remonter, sinon vos canalisations et votre ménage encaissent. Et posez noir sur blanc les horaires de calme, avec un mot sur le fait que beaucoup d'immeubles biarrots comptent des résidents à l'année, et pas seulement des vacanciers.

Questions fréquentes à Biarritz

Ai-je besoin d'un numéro d'enregistrement pour louer à Biarritz ?

Oui. Biarritz est en zone tendue et la déclaration donne lieu à un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, obligatoire dès la première nuit et à afficher sur toutes vos annonces ; les plateformes doivent retirer les annonces qui n'en portent pas. Biarritz instruit elle-même ses déclarations, comme Bayonne et Anglet, contrairement aux 21 autres communes de la zone tendue qui passent par la Communauté d'agglomération Pays Basque. Le service taxe de séjour de la Ville répond au 05 59 41 54 26 ou à taxedesejour@biarritz.fr. Nous n'avons pas identifié de téléservice de déclaration entièrement en ligne propre à Biarritz, et le téléservice national prévu par la loi de novembre 2024 n'est pas ouvert à ce jour : la démarche reste communale. Faites confirmer la procédure exacte auprès de la mairie de Biarritz avant de déposer votre dossier.

Puis-je louer en meublé de tourisme un appartement que je n'habite pas ?

Pas librement. Depuis le 1er mars 2023, il faut une autorisation de changement d'usage soumise à compensation, à déposer sur mt.e-permis.fr (si le téléservice ne répond pas, appuyez-vous sur le règlement publié sur biarritz.fr). Compenser signifie transformer en logement un local qui ne l'est pas, d'une surface au moins équivalente et dans la même commune, ou acheter des droits de commercialité. La Ville exige en plus un DPE classé entre A et E au dépôt de la demande. Deux régimes échappent à la compensation : la location mixte étudiant 9 mois plus 3 mois de tourisme, autorisée un an renouvelable et à déposer avant le 1er mars, et le meublé situé dans l'enveloppe bâtie de votre propre résidence principale, autorisé deux ans et limité à un logement par propriétaire. Service urbanisme : 05 59 41 54 27.

Le plafond est-il de 120 ou de 90 nuitées pour une résidence principale à Biarritz ?

Les deux sources officielles que nous avons vérifiées disent 120 jours par année civile : la page de la Ville de Biarritz sur le changement d'usage, qui écrit que les résidences principales louées moins de 120 jours ne sont pas soumises à autorisation, et la Communauté d'agglomération Pays Basque, qui précise qu'à défaut de délibération communale motivée la limite de 120 jours par an s'applique. Plusieurs sites spécialisés affirment pourtant que Biarritz serait passée à 90 jours au titre de la loi de novembre 2024, qui permet effectivement cet abaissement par délibération motivée. Nous n'avons trouvé aucune délibération le confirmant. Le chiffre engage votre calendrier : faites-le confirmer par la mairie de Biarritz pour l'année en cours.

Combien coûte la taxe de séjour à Biarritz et comment la reverser ?

Biarritz perçoit sa propre taxe de séjour, au réel, déclarée et reversée trimestriellement sur https://taxe.3douest.com/biarritz.php. Les sources officielles divergent sur l'échéance — le 10 selon la Ville, le 15 selon la plateforme — retenez le 10 des mois d'avril, juillet, octobre et janvier. Une surtaxe départementale de 10 % et une surtaxe régionale de 34 % pour le Grand Projet ferroviaire du Sud-Ouest s'ajoutent aux tarifs communaux, soit 44 % de majoration. Au 1er janvier 2026, par personne et par nuitée, taxes comprises : meublé 5 étoiles 5,18 €, 4 étoiles 3,74 €, 3 étoiles 2,45 €, 2 étoiles 1,44 €, 1 étoile et chambres d'hôtes 1,15 €. Sans classement, c'est 5 % du prix HT de la nuitée par occupant majoré de 44 %, plafonné à 4,90 € HT, soit 7,06 € taxes comprises.

Faut-il faire classer mon meublé à Biarritz ?

C'est un calcul, et il bascule plus tôt qu'on ne le croit. Sans classement, la taxe est de 5 % du prix HT de la nuitée par occupant, majorée de 44 %. Un classement 3 étoiles fixe la taxe à 2,45 € TTC par personne et par nuit, soit 1,70 € HT : il devient moins cher que les 5 % dès environ 34 € HT par nuit et par occupant. Le plafond de 4,90 € HT, lui, est atteint dès environ 98 € HT par nuit et par occupant. Au-delà de l'aspect fiscal, le classement conditionne aussi l'accès aux chèques-vacances et rassure certains voyageurs. À vérifier avec le service taxe de séjour de la Ville pour votre cas précis.

Que doit contenir un livret d'accueil à Biarritz que l'on ne mettrait pas ailleurs ?

Quatre sujets qui reviennent à chaque séjour ici : les horaires de marée, parce que la Côte des Basques disparaît à marée haute ; les baïnes et les drapeaux de baignade, avec les périodes et horaires de surveillance des postes de secours ; le stationnement payant par zones de couleur et les parkings-relais gratuits d'Iraty et d'Aguiléra ; et l'arrivée depuis la gare de La Négresse, à environ 3 km du centre, avec la ligne Txik Txak et l'arrêt le plus proche de chez vous. Ajoutez le calendrier des grands événements de l'année en cours et les règles de rinçage du sable et des combinaisons, et vous avez couvert l'essentiel des messages que vous n'aurez plus à envoyer.

Le livret peut-il être lu par des voyageurs étrangers ?

Oui. Le livret en ligne se lit en 15 langues, choisies par le voyageur lui-même sur la page publique : vous n'avez rien à traduire ni à dupliquer. À Biarritz, où la clientèle britannique, espagnole et nord-européenne est structurelle et où les compétitions de surf attirent un public international, c'est ce qui évite de recevoir trois fois la même question sur les drapeaux de baignade ou sur le stationnement.

Que coûte un livret BoboGuest et faut-il un abonnement ?

Le Livret est à 19 € : page en ligne, QR code et PDF. Le Livret Imprimé est à 39 € et ajoute un A5 relié, imprimé et livré généralement sous 3 à 7 jours, impression et livraison comprises dans le prix affiché — un supplément s'applique seulement sur les épaisseurs de livre supérieures. Le Complet est à 69 € et ajoute un post Instagram prêt à publier et une vidéo de présentation du logement. Le paiement est unique, les retouches sont gratuites à vie, il n'y a aucun abonnement pour un hôte ni aucune commission sur vos loyers. TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts. Pour les conciergeries, les livrets suivent une grille dégressive et le seul abonnement du produit est La Veille, à 49 € par mois pour une flotte illimitée, avec 7 jours d'essai.