Puis-je louer ma résidence principale à Nice sans autorisation ?

Oui, dans la limite de 90 nuitées par an — et non 120 comme dans la plupart des communes. Vous devez tout de même être déclaré en mairie et afficher votre numéro d'enregistrement sur vos annonces. Au-delà de 90 nuitées, vous sortez du régime de la résidence principale et l'autorisation de changement d'usage devient nécessaire.

Qu'est-ce que la compensation, concrètement ?

Pour transformer un logement en meublé de tourisme, la Métropole exige que vous créiez en parallèle une surface d'habitation équivalente dans le même secteur — en pratique, en rachetant des locaux commerciaux pour les transformer en logements. C'est une contrainte lourde, souvent décisive dans un calcul de rentabilité. Faites-la chiffrer avant d'acheter.

Puis-je déposer une demande de changement d'usage aujourd'hui ?

Pas dans les zones soumises à quota : au moment de la rédaction de cette page, la Métropole a suspendu le dépôt des demandes jusqu'au 31 août 2026, en attendant la décision du Conseil d'État sur les recours déposés contre le règlement. Cette situation évolue — contactez la Métropole Nice Côte d'Azur pour connaître l'état exact au moment où vous lisez ces lignes.

Airbnb collecte-t-il la taxe de séjour pour moi à Nice ?

Les plateformes collectent et reversent la taxe de séjour pour les réservations passées chez elles. En revanche, si vous louez en direct, la collecte et le reversement vous incombent. Dans les deux cas, expliquer cette ligne dans votre livret évite la question au moment du départ.

Un livret d'accueil me met-il en règle ?

Non, et il ne le prétend pas. La déclaration, le numéro d'enregistrement et l'autorisation éventuelle sont des démarches administratives que rien ne remplace. Le livret prend le relais après : il répond aux questions de vos voyageurs à votre place, dans leur langue, à toute heure.

Nice · Alpes-Maritimes (06)

Livret d'accueil pour location saisonnière à Nice

Nice est, avec Paris, la ville française où louer en courte durée demande le plus de vigilance — et celle où les règles ont le plus bougé ces derniers mois. La Métropole Nice Côte d'Azur a adopté, par délibérations du 14 novembre 2024 puis du 5 décembre 2025, un nouveau règlement de changement d'usage applicable depuis le 1er janvier 2026. Il durcit nettement ce qui était déjà l'un des dispositifs les plus stricts du littoral.

Deux points en particulier prennent de court les propriétaires qui se fient à ce qu'ils lisent ailleurs : le plafond de location d'une résidence principale n'est plus de 120 nuitées mais de 90, et l'autorisation de changement d'usage, gratuite en elle-même, s'accompagne d'une obligation de compensation en mètres carrés qui change complètement l'économie du projet. Un livret d'accueil ne vous dispense d'aucune de ces démarches — mais il fait le reste du travail, celui qui se répète à chaque arrivée.

Ce que la loi impose à Nice

Le numéro d’enregistrement: Oui, obligatoire. Toute location d'un meublé de tourisme à Nice suppose une déclaration préalable en mairie, qui délivre un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer sur TOUTES vos annonces en ligne, sans exception. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 prévoit à terme un téléservice national d'enregistrement, mais celui-ci n'est PAS encore ouvert : à ce jour, la démarche reste communale. Vérifiez la procédure exacte auprès de la mairie de Nice avant de déposer votre dossier.
Le changement d’usage: Oui, et c'est le point dur de Nice. Pour une résidence secondaire ou tout bien qui n'est pas votre résidence principale, l'autorisation préalable de changement d'usage est obligatoire. Elle est gratuite en elle-même, mais elle s'accompagne d'une obligation de COMPENSATION : pour transformer un mètre carré d'habitation en meublé de tourisme, il faut créer simultanément un mètre carré d'habitation équivalent dans le même secteur géographique — concrètement, racheter des locaux commerciaux pour les transformer légalement en logement. Cela change l'économie du projet du tout au tout. ⚠ Situation particulière au moment de la rédaction : à la suite de recours engagés par des associations de professionnels contre le règlement du 5 décembre 2025, la Métropole a SUSPENDU le dépôt des demandes dans les zones soumises à quota jusqu'au 31 août 2026, dans l'attente de la décision du Conseil d'État. Renseignez-vous auprès de la Métropole avant toute démarche : cette suspension peut être levée, prolongée ou modifiée.
Le plafond de nuitées: 90 nuitées par an, et non 120. C'est l'un des faits les plus mal repris ailleurs : en application de la loi Le Meur, qui autorise les communes à abaisser le plafond national, Nice l'a ramené à 90 jours par an pour une résidence principale. Au-delà, vous ne relevez plus du régime de la résidence principale et l'autorisation de changement d'usage devient exigible.
La taxe de séjour: Pour un meublé NON CLASSÉ, la taxe de séjour est de 5 % du prix hors taxe par nuit et par personne, plafonnée à 2,53 € par personne et par nuit — soit 2,78 € une fois la taxe additionnelle départementale ajoutée. Les tarifs 2026 de la Métropole Nice Côte d'Azur sont identiques à ceux de 2025, sans modification depuis 2024. ⚠ Attention à une confusion fréquente : louer sa résidence principale sous le plafond de nuitées n'exonère PAS de la taxe de séjour. Le plafond concerne le droit de louer, pas la taxe.

Vérifié le 17 août 2026. Une délibération municipale peut modifier ces règles sans préavis : confirmez auprès de la mairie de Nice avant d’engager quoi que ce soit.

Louer à Nice

Nice vit sur deux saisons qui ne se ressemblent pas. L'été apporte la clientèle balnéaire, familiale, qui reste une semaine ou deux et cherche la plage, la Promenade et les excursions vers Èze, Monaco ou les gorges du Verdon. L'hiver et le printemps apportent une clientèle tout autre : congressistes, salons professionnels, croisiéristes en escale, et le Carnaval qui remplit la ville en février.

Cette double saisonnalité a une conséquence directe sur votre livret : les questions ne sont pas les mêmes. Une famille en août veut savoir où se garer, quelle plage a de l'ombre et comment atteindre le Vieux-Nice sans voiture. Un visiteur de salon en mars veut le tramway pour le palais des expositions, un endroit ouvert tard, et le trajet vers l'aéroport à six heures du matin. Un livret qui ne répond qu'à l'un des deux laisse l'autre appeler.

Les quartiers imposent aussi leurs contraintes : le Vieux-Nice est piéton et bruyant, le Carré d'Or central et cher en stationnement, Cimiez résidentiel et pentu, le Port bien desservi mais mal signalé pour qui arrive en voiture.

Ce que votre livret d’accueil doit dire ici

Le stationnement AVANT toute autre chose. À Nice, c'est la première source d'appels : indiquez le parking public le plus proche avec son tarif à la journée, précisez si le Vieux-Nice est inaccessible en voiture aux heures piétonnes, et dites franchement quand il n'y a pas de solution simple. Un voyageur prévenu tourne dix minutes ; un voyageur surpris appelle.
Le tramway, ligne par ligne. Les trois lignes couvrent l'essentiel des trajets utiles : donnez l'arrêt le plus proche de chez vous, la ligne qui mène au Vieux-Nice, celle qui dessert l'aéroport (ligne 2), et le prix du ticket. C'est ce qui remplace la voiture pour la plupart de vos voyageurs.
L'aéroport à six heures du matin. Nice Côte d'Azur est le deuxième aéroport de France et beaucoup de vols partent tôt. Précisez le temps de trajet réel depuis votre logement, si le tramway circule à cette heure-là, et le coût approximatif d'un taxi. C'est une information qui évite un départ raté.
Les plages : publiques ou privées. Tous vos voyageurs ne savent pas qu'une grande partie du front de mer est concédée à des plages payantes. Indiquez la plage publique la plus proche, dites que les galets rendent les chaussures d'eau utiles, et signalez les douches.
Le bruit du Vieux-Nice, dit honnêtement. Si votre logement est dans le périmètre animé, écrivez-le dans le livret plutôt que de le laisser découvrir. Un voyageur qui a choisi en connaissance de cause ne met pas une étoile en moins pour le bruit.
Le numéro d'enregistrement, visible. Il doit figurer sur vos annonces, mais le rappeler dans le livret rassure et vous protège en cas de contrôle.

BoboGuest écrit ce livret à partir de votre annonce, le met en page comme un beau livre, et vous le livre en ligne — ou relié en A5, imprimé et posé sur la table du salon. Payé une fois, modifiable à vie, sans commission sur vos loyers.

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Questions fréquentes à Nice

Puis-je louer ma résidence principale à Nice sans autorisation ?: Oui, dans la limite de 90 nuitées par an — et non 120 comme dans la plupart des communes. Vous devez tout de même être déclaré en mairie et afficher votre numéro d'enregistrement sur vos annonces. Au-delà de 90 nuitées, vous sortez du régime de la résidence principale et l'autorisation de changement d'usage devient nécessaire.
Qu'est-ce que la compensation, concrètement ?: Pour transformer un logement en meublé de tourisme, la Métropole exige que vous créiez en parallèle une surface d'habitation équivalente dans le même secteur — en pratique, en rachetant des locaux commerciaux pour les transformer en logements. C'est une contrainte lourde, souvent décisive dans un calcul de rentabilité. Faites-la chiffrer avant d'acheter.
Puis-je déposer une demande de changement d'usage aujourd'hui ?: Pas dans les zones soumises à quota : au moment de la rédaction de cette page, la Métropole a suspendu le dépôt des demandes jusqu'au 31 août 2026, en attendant la décision du Conseil d'État sur les recours déposés contre le règlement. Cette situation évolue — contactez la Métropole Nice Côte d'Azur pour connaître l'état exact au moment où vous lisez ces lignes.
Airbnb collecte-t-il la taxe de séjour pour moi à Nice ?: Les plateformes collectent et reversent la taxe de séjour pour les réservations passées chez elles. En revanche, si vous louez en direct, la collecte et le reversement vous incombent. Dans les deux cas, expliquer cette ligne dans votre livret évite la question au moment du départ.
Un livret d'accueil me met-il en règle ?: Non, et il ne le prétend pas. La déclaration, le numéro d'enregistrement et l'autorisation éventuelle sont des démarches administratives que rien ne remplace. Le livret prend le relais après : il répond aux questions de vos voyageurs à votre place, dans leur langue, à toute heure.

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